Analytická zpráva

3+kk, Praha 5 – Smíchov, 78 m²

Radlická 12, Praha 5 – Smíchov

72/100
Hodnocení obchodu
DOBRÁ KOUPĚ

Solidní byt 3+kk na Smíchově ze střední cenové kategorie: nabídková cena je zhruba o 12 % nad okresním mediánem, což ale vyvažuje výborná dostupnost MHD (metro i tramvaj do 120 m), skvělá pěší dostupnost a udržovaný cihlový dům. Pozor na provozní náklady kvůli energetické třídě C a mírné riziko záplav v zóně u Vltavy.

Detaily nemovitosti

Typ nemovitosti

3+kk

Podlahová plocha

78 m²

StavDobrý
VlastnictvíOsobní

Skóre analýzy

Cena vs. trh

68/100
Nabídková cena8 950 000 Kč
Srovnatelné: 102 400 Kč/m²+12% vs medián

Finanční přehled

Měsíční poplatky3 500 Kč
Cena / m²114 744 Kč
Odhadní tržní hodnota7 987 200 Kč
Odh. splátka / měs.~37 150 Kč
Cena vs příjem19.5×
Roční odhad nájmu299 520 Kč
Hrubý výnos z nájmu3.8%
Čistý výnos z nájmu3.2%

Výnos odhadnut z cenové mapy nájemného MF ČR pro tuto obec a velikost bytu.

Orientační měsíční splátka při 20% akontaci, 30leté splatnosti a fixní sazbě ~5,0 %; poměr cena/příjem je kupní cena jako násobek celostátní mediánové roční čisté mzdy ČSÚ (≈444 000 Kč). Odhady, nikoli nabídka.

Stejný inzerát na jiných portálech

bezrealitky.cz8 650 000 Kč-3%

Přibližná shoda podle názvu, ceny a polohy — před spoléháním ověřte.

Efektivita budovy

65/100
Energetický štítek
C
Energetický štítek EU
Stav
Dobrý
Postaveno 1998
Odhad energií / měs.
~5 460 Kč
Teplo oceněno sazbou dálkového vytápění.
Vytápění
Dálkové vytápění
Dálkové teplo (CZT)
Podlaží
3 / 6
Bytů v domě
24
VýtahBalkónTerasaParkováníSklepCihla

Skóre nemovitosti: 65/100 — Budova může vyžadovat modernizaci; zvažte při nabídce.

Kvalita bydlení

79/100
Kvalita ovzduší
Good

Kvalita ovzduší: AQI 42 (Good) at Praha 5 – Smíchov.

Občanská vybavenost v okolí

Školy3
Školky1
Lékaři3
Zubaři2
Lékárna2
Potraviny5
Restaurace12
Pošta1
Bankomaty4
Parky4
Divadla2
Posilovny3
84/ 100

Dostupnost pěšky · Velmi dobrá dostupnost

Skóre „15minutového města“: jak velkou část každodenního života — nákupy, školy, zdravotní péči, MHD, parky — zvládnete pěšky do ~1 km.

Poloha

78/100
Doprava
168 spojů/h
Centrum města
3.2 km

Doprava: 168 spojů za hodinu na 11 linkách do 600 m (metro, tramvaj, autobus).

Hluková zátěžVysoká

Hlavní zdroj: Silniční doprava

Denní Lden 65 - 70 dB, noční Lnight 60 - 65 dB.

Vychází ze Strategické hlukové mapy 2022 (SHM 2022) zveřejněné Ministerstvem zdravotnictví podle směrnice EU 2002/49/ES. Pokrytí je částečné; absence dat nezaručuje ticho.

Bezpečnost

75/100
Úroveň kriminalityIndex kriminality 25/100

Bezpečnost kriminality: 412 zaznamenaných případů všech typů do 1 km za posledních 12 měsíců (PČR).

Násilná 7%Krádeže a majetková 50%Přestupky 23%Ostatní 20%

Násilná trestná činnost tvoří malou část — většinou jde o přestupky a majetkové případy. Centrum a rušné lokality vykazují mnohem více záznamů než rezidenční ulice, celkový počet tak odráží spíše hustotu dění než osobní riziko.

Trend kriminality-16%

Nahlášené přestupky a trestné činy do 1 km za každý ucelený kalendářní rok (PČR). Probíhající letošní rok je vyloučen, aby se neúplný počet nejevil jako pokles.

Okolí a rizika

67/100

Okolí: 4 potenciálně rušivých objektů do 3 km.

  • Průmyslová zóna

    Průmyslový areál Radlická

    540 m

  • Teplárna

    Teplárna Smíchov

    820 m

  • Továrna / provoz

    Výrobní areál Waltrovka

    1.1 km

  • Čistírna odpadních vod

    ČOV Smíchov

    1.6 km

Těžký průmysl a technické objekty z OpenStreetMap do 3 km. Skóre okolí závisí na vzdálenosti a typu — objekt na okraji okruhu se téměř neprojeví.

Povodňové rizikoStřední

Záplavové území: Ve stoleté záplavové zóně toku Vltava — standardní regulační záplavové území.

Vychází ze stanovených záplavových území spravovaných VÚV TGM. Absence zóny nezaručuje bezpečí před bleskovými povodněmi či místním povrchovým odtokem.

Výstavba v okolí

3 aktivních stavenišť do 1 km.

  • Bytová výstavba

    Smíchov City – etapa B

    260 m

  • Zeleň / park

    Nový park Sacre Coeur

    480 m

  • Komerční výstavba

    730 m

Územní plán: 3 projednávaných a 1 schválených změn územního plánu do 1 km.

Projednávané změny územního plánu (IPR Praha). Většina návrhů nikdy neprojde; jde o informativní signál možného budoucího rozvoje.

Aktivní staveniště z OpenStreetMap do 1 km. Výstavba znamená krátkodobé rušení; typ stavby (zeleň a vybavenost kladně, průmysl záporně) mírně upravuje skóre okolí.

Proč neprodáno?

Analýza bariér prodejnosti na základě pravidel.

  • Price is 12% above regional median
  • Energy class C may increase running costs

Kontrolní seznam na prohlídku

Otázky a kontroly na míru této nemovitosti, odvozené ze signálů v reportu, které si vezmete na osobní prohlídku. Odškrtávejte si je průběžně.

Okolí a prostředí

  • V záplavovém území: zeptejte se na dřívější povodně a škody a zda pojištění nemovitosti a domácnosti kryje povodeň.
  • Vysoký hluk z dopravy: zkontrolujte zvukovou izolaci oken (dvoj-/trojskla) a navštivte místo ve špičce a v noci.
  • Průmyslové či rušivé objekty poblíž: zeptejte se sousedů na zápach, prach nebo hluk a navštivte místo v různou denní dobu.
  • Výstavba poblíž: zeptejte se na plánovanou stavbu, která by mohla ovlivnit výhled, světlo, hluk nebo přístup.

Právní stav a dokumenty

  • Zeptejte se, co pokrývá měsíční příspěvek (SVJ / fond oprav), jaký je stav fondu oprav a zda jsou plánované opravy nebo mimořádné příspěvky.
  • Vyžádejte si list vlastnictví a půdorys a ověřte, že na nemovitosti nejsou zástavní práva ani věcná břemena.

Obecné kontroly

  • Pusťte kohoutky a spláchněte toalety, abyste ověřili tlak vody a odtok.
  • Hledejte vlhkost, plíseň a praskliny ve zdech, stropech a kolem oken.
  • Otevřete a zavřete všechna okna a dveře; zkontrolujte průvan a orosení.
  • Poslouchejte hluk přes zdi a stropy a zeptejte se na sousedy.
  • Zkontrolujte mobilní signál a ověřte, jaká internetová připojení jsou dostupná.
  • Zeptejte se na důvod prodeje, jak dlouho je nemovitost v nabídce a co je součástí (vybavení a spotřebiče).

Vyjednávací argumenty

AI seřadila argumenty podložené daty z tohoto reportu, které vám pomohou vyjednat nižší cenu.

  1. Nabídková cena je o 12 % nad mediánem okresu — argumentujte srovnatelnými inzeráty a zdůvodněte tak nižší nabídku.
  2. Energetická třída C znamená nadprůměrné provozní náklady — požádejte prodávajícího, aby to zohlednil v ceně.

Vygenerováno pouze z dat tohoto reportu — před vyjednáváním si údaje ověřte.

Dostávejte upozornění na podobné nabídky

Zadejte svůj e-mail a dáme vám vědět, jakmile se objeví odpovídající nabídky.

Datové zdroje

8 z 9 zdrojů vyřešeno
RUIAN

Registr adres

Data k Jan 1, 2026

ČSÚ

Index prodejních cen

MF ČR

Cenová mapa nájmů

OSM

Doprava a občanská vybavenost

Data k Jan 1, 2026

WAQI

Index kvality ovzduší

Data k Jan 1, 2026

PČR

Statistiky kriminality

Data k Jan 1, 2026

VÚV TGM

Záplavová území

Data k Jan 1, 2026

SHM 2022

Strategická hluková mapa

Data k Jan 1, 2026

Valuo

Realizované ceny transakcí

Nedostupné pro tento inzerát